Who is who am Bau?

In der Hausbau-Branche gibt es Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer. Was sind die Unterschiede und welche Folgen hat es für den Bauherren?

Bauträger verkaufen Grundstück, schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder Eigentumswohnung stets aus einer Hand. Wer einen Vertrag mit einem Bauträger abschließt, der ist im rechtlichen Sinne kein Bauherr, sondern Käufer oder Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, er tritt als Bauherr auf, er verkauft das Grundstück und verpflichtet sich, darauf das Haus zu bauen oder zu sanieren.

Bauträgerverträge unterliegen der so genannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und müssen notariell beurkundet werden. Der Bauträger übernimmt sämtliche Arbeiten, von der Planung über die Einholung aller Genehmigungen bis hin zum schlüsselfertigen Objekt. Der Käufer zahlt von Beginn an Abschläge gemäß einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan. Erst nach Fertigstellung und Bezahlung des Objekts wird er auch Eigentümer.

Von vornherein als Bauherr tritt dagegen auf, wer ein eigenes Grundstück besitzt und es bebauen lässt. Wer dazu keinen eigenen Architekten beauftragt, der baut häufig mit einem Generalunternehmer (GU) oder einem Generalübernehmer (GÜ). Der Generalunternehmer bietet alle Leistungen aus einer Hand an. In der Regel übernimmt er selbst den Rohbau und vergibt alle weiteren Gewerke an so genannte Nach- oder Subunternehmer.

Der Generalübernehmer dagegen versteht sich lediglich als Koordinator, er baut nicht selbst, sondern vergibt und koordiniert sämtliche Bau- und Ausbauarbeiten bis zum schlüsselfertigen Objekt. Meist planen Generalunter- und -übernehmer auch für den Bauherrn.

Beide, sowohl Generalunternehmer, als auch Generalübernehmer sind Vertragspartner des Bauherren und haften auch gegenüber dem Bauherren. Damit unterscheiden sie sich vom Baubetreuer und Projektsteuerer, der ja grundsätzlich keine Haftung für die Bauleistung übernimmt. Auch mit den Subunternehmern hat der Bauherr selbst nichts zu tun, wenn er mit GU und GÜ arbeitet, während er beim Baubetreuer oder Projektsteuerer sogar direkter Vertragspartner der Firmen ist. (Text: vpb)